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17 de Agosto de 2022

As alterações da lei 13.786/18 e a jurisprudência dos Tribunais

Raphael Funchal Carneiro, Advogado
há 4 anos

A lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, oriunda do Projeto de Lei 1220/2015 emendado na Câmara dos Deputados pelo PLC 68/18, promoveu alterações na lei 4.591/64, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, e na lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, para disciplinar a resolução dos contratos imobiliários como a compra e venda, a cessão e as respectivas promessas de venda e de cessão, por inadimplemento do adquirente ou do vendedor de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, tendo em conta que a matéria era objeto de reiteradas demandas judiciais entre os contratantes principalmente no tocante as cláusulas penais (art. 413 do CC e art. 53 do CDC) e ao atraso na entrega dos imóveis.

Trata-se de mais uma alteração legislativa promovida pelo Poder legislativo para tornar norma legal a jurisprudência consolidada pelos Tribunais Superiores em razão das inúmeras demandas ajuizadas para suprir a lacuna deixada pelas leis 4.591/64 e 6.766/79 no tocante a resolução contratual dos negócios imobiliários por elas regulados, no intuito de conferir segurança jurídica tanto aos incorporadores, construtores, loteadores, como para os adquirentes. Tamanho é o número de demandas ajuizadas no tocante a aquisição de imóveis que o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro e a Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional do Rio de Janeiro firmaram com o Ministério da Justiça e da Fazenda um pacto para aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores no intuito de diminuir a litigiosidade nas relações negociais imobiliárias tutelando a boa fé, os interesses econômicos financeiros e a satisfação das legítimas expectativas dos vendedores e dos adquirentes de unidades imobiliárias para fins de moradia (art. da CRFB/88).

Como destaca R. LIMONGI FRANÇA “ao cientista, ao jurisconsulto, não há dúvida de que existe o munus de falar de princípios, de fidelidade e cânones, e alta é a sua missão de zelar para que as instituições não se desfigurem, pondo a se perder as conquistas de milênios de estudos acurados. Entretanto, bem mais do que o prudente, a menos que este seja um sociólogo e pesquisador contumaz, o julgador pode dizer da viabilidade prática dos preceitos em vigor, bem assim das imperfeições com que, ao promulgar a regra normativa, o legislador, que nem sempre é um jurista, exprimiu o ideal de justiça que tinha, ou devia ter em mente. Daí a inegável missão da Jurisprudência, de rejuvenescer a lei. Isto é, não só de, sem perder de vista a essência do preceito, ir adaptando-a à realidade social e às transmutações da vida cotidiana; como ainda, com isso, e mais, com críticas, sugestões, observações, que se façam sentir em trabalhos individuais, ou coletivos, fornecer, quer aos jurisperitos, quer ao Poder Legislativo, os elementos de reelaboração constante do sistema jurídico, para que este permaneça sempre ordenado àquele fim prático, objetivo e necessário para as leis de um país, a saber, a utilidade comum” (Aula inaugural do Curso de Preparação à Magistratura e ao Ministério Público, pronunciada em 1.º de abril de 1970, no Salão Nobre da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção de São Paulo).

A súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Portanto, a jurisprudência já havia se consolidado no sentido de que o adquirente inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel objeto de incorporação e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, considerando-se abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada (AgInt no AREsp 1200273/DF, Min. MARCO BUZZI, 4ª Turma, DJe 26/06/18, AgInt no AREsp 1395252/SP, Min. MOURA RIBEIRO, 3ª Turma, DJe 15/06/18).

Isto porque, tanto o Código Civil (art. 412) como o Código de Defesa do Consumidor (art. 53) vedam a perda total dos valores pados pelo adquirente em favor do vendedor, considerando abusiva qualquer cláusula contratual nesse sentido. Por outro lado, a restituição ao adquirente que deu causa a resolução do contrato não deve operar-se de modo integral, mas com a dedução de 25% (vinte e cinco por cento), consideradas não só as despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento, mas também a circunstância de foi o adquirente quem teve a iniciativa de romper o pactuado (EREsp 59870/SP, Min. BARROS MONTEIRO, DJ 09/12/2002).

Aliás o vetado § 1º do artigo 53 da lei 8.078/90 (CDC), dispunha que na hipótese prevista no caput do artigo 53, o devedor inadimplente teria direito a compensação ou à restituição das parcelas quitadas à data da resolução contratual, monetariamente atualizada, descontada a vantagem econômica auferida com a fruição. A justificativa do veto foi no sentido de que "torna-se necessário dar disciplina mais adequada à resolução dos contratos de compra e venda, por inadimplência do comprador. A venda de bens mediante pagamento em prestações acarreta diversos custos para o vendedor, que não foram contemplados na formulação do dispositivo. A restituição das prestações, monetariamente corrigidas, sem levar em conta esses aspectos, implica tratamento iníquo, de consequências imprevisíveis e danosas para os diversos setores da economia”, conforme mensagem de veto 664, de 11 de setembro de 1990.

A relação jurídica firmada entre o adquirente e o incorporador/loteador para realização de negócio de compra e venda de imóvel caracteriza-se como relação de consumo conforme se depreende da leitura dos artigos e do CDC, tendo em vista que os serviços oferecidos pelo vendedor são bens juridicamente consumíveis, remunerados, e servem para suprir a necessidade do comprador, destinatário final do serviço.

Para tanto a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, suprindo a lacuna legal, foi se consolidando no sentido de considerar razoável a penalidade convencional pela resolução contratual do negócio imobiliário causada pelo adquirente, estipulada no patamar de até 25% dos valores pagos (REsp 907856/DF, Min. SIDNEI BENETI, 3ª Turma, DJe 01/07/2008, REsp 331.923/RJ, Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, 4ª Turma, DJe 25/05/2009, AgRg no Ag 775245/RJ, Min. FERNANDO GONÇALVES, 4ª Turma, DJe 16/02/2009). Inicialmente a jurisprudência era no sentido de admitir a retenção até 10% do total dos valores pagos (AgRg no REsp 244.625/SP, Min. CASTRO FILHO, 3ª Turma, DJe 25/02/2002), mas em razão das despesas efetuadas pelos vendedores modificou-se o entendimento para elevar esse patamar, o que foi observado pela lei 13.786/18, que no artigo incluiu na lei 4.591/64 o artigo 67-A, determinando no seu inciso II que na hipótese de desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga pelo adquirente. Inclusive no texto original do PL 1220/15 o valor máximo da penalidade convencional era de 10% dos valores pagos, o qual foi posteriormente ampliado pelo PLC 68/18.

Tratando-se de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação regulado pelos artigos 31-A a 31-F da lei 4.591/64, no qual o patrimônio afetado não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, só respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva, o limite da pena convencional é dobrado alcançando o patamar de até 50% da quantia paga pelo adquirente (art. 67-A, § 5º da lei 4.591/64), ante a justificativa da necessidade de preservação dos recursos financeiros do patrimônio afetado para a consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação e após as deduções previstas no artigo 67-A da lei 4.591/64 (incluído pela lei 13.786/18), o remanescente atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel a ser ressarcido ao adquirente será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º do referido artigo 67-A, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

No caso de resolução contratual de loteamento por fato imputado ao adquirente o montante devido a título de pena convencional não pode superar o limite de 10% do valor do contrato, conforme dispõe o inciso II do artigo 32-A da lei 6.766/99, incluído pelo artigo da lei 13.786/18. Nestes casos, não se admite a cumulação das arras (art. 418 do CC) com a cláusula penal (art. 410 do CC), como salientado no julgado proferido no REsp 1.617.652/DF, Min. NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, DJe 29/09/17. O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual, como dispõe o artigo 32-A, § 1º da lei 6.766/79 (incluído pela lei 13.786/18).

Se ocorrer o cancelamento do registro do lote por inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A da lei 6.766/79, ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis, podendo ser dispensada essa obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela como condição para efetivação de novo registro, se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato por elas assinado, como dispõe o artigo 35 da lei 6.766/79 (incluído pela lei 13.786/79).

O procedimento de resolução contratual estipulado no artigo 32-A da lei 6.766/79 (incluído pela lei 13.786/18) não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária que continuam regidos pela lei 9.514/97 (arts. 26 e 26-A).

Em duas situações a lei 13.786/18 contrariou a jurisprudência consolidada: a primeira no tocante ao prazo de restituição dos valores pagos quanto se tratar de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º da lei 4.591/64) e na restituição dos valores pagos quando se tratar de loteamento com obras em andamento (art. 32-A, § 1º, inciso I da lei 6.766/79); e a segunda é a dispensa de verificação de prejuízos para fixação do percentual da pena convencional (art. 67-A, § 1º da lei 4.591/64). O legislador foi bastante generoso com o incorporador ao permitir a restituição 30 (trinta) dias após o habite-se e com o loteador ao permitir a restituição após o prazo previsto para a conclusão da obra e ainda de forma parcelada, em detrimento do direito do adquirente, tendo em conta que a jurisprudência havia se consolidado no sentido de considerar abusiva a cláusula firmando a obrigatoriedade da restituição dos valores pagos ao adquirente apenas ao final das obras ou de forma parcelada (REsp 1.300.418/SC, Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 10/12/2013), até porque o incorporador/loteador pode reter determinado percentual sobre a totalidade dos valores pagos pelo adquirente, a título de pena convencional, para se ressarcir das despesas realizadas.

No tocante a desnecessidade de alegação de prejuízo para a cobrança da pena convencional, justifica-se a medida, visto que a cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

Como dispõem os artigos 67-A da lei 4.591/64 (caput) e 32-A da lei 6.766/79 (caput) a restituição deve ser corrigida monetariamente de acordo com o índice estipulado no contrato e é calculada sobre o montante dos valores pagos após as eventuais deduções autorizadas como a da comissão de corretagem, da pena convencional, dos impostos incidentes sobre o imóvel, das despesas de condomínio e dos valores referentes a fruição do imóvel.

No tocante ao IPTU o artigo 34 do Código Tributário Nacional considera como contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. A jurisprudência do STJ é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (REsp 1.111.202/SP, Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 18/06/2009). Por esta razão é admitida a dedução do imposto que o incorporador/loteador houver pago.

Em relação as despesas com o condomínio havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto (REsp 1.345.331/RS, Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 20/04/2015). Por este motivo admite-se a dedução das despesas que o incorporador/loteador houver pago no caso de adquirente imitido na posse do imóvel.

Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida (AgInt no REsp 1.216.477/RS, Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª Turma, DJe 07/06/2018). Por esta razão é autorizada a dedução dos valores referentes à fruição do imóvel.

Não havendo o pagamento espontâneo pelo incorporador/loteador da restituição devida ao adquirente em razão da resolução contratual, o prazo prescricional para a cobrança dos referidos valores é o de 10 (dez) anos do artigo 205 do Código Civil (REsp 1.297.607/RS, Min. SIDNEI BENETI, 3ª Turma, DJe 04/04/2013).

Como disposto no inciso VI do artigo 35-A da lei 4.591/64 (incluído pela lei 13.786/18), o instrumento contratual deve conter obrigatoriamente as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente. O mesmo se aplica para os loteamentos, como determina o inciso V do artigo 26-A da lei 6.766/79 (incluído pela lei 13.786/18).

Tendo em conta que a lei 13.786/18 estipulou apenas o limite máximo das cláusulas penais, fica aberta a margem para a negociação entre os contratantes, inclusive como forma de concorrência e de atrair os compradores, uma vez que um percentual inferior ao máximo poderá ser um fator diferencial na hora de adquirir o imóvel, principalmente se o seu valor total, a área construída e a localização forem similares. Isto porque, o risco para o adquirente é menor ante a probabilidade de inadimplemento das prestações.

A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do artigo 35-A da lei 4.591/64 e no inciso V do artigo 26-A da lei 6.766/79, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do artigo 54 da lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor. Isto porque, o adquirente deve ter plena compreensão acerca das consequências do distrato ou resolução do contrato.

Entretanto, a lei 13.786/18 deixa aberta a possibilidade para as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, de definir condições diferenciadas das legalmente previstas, como expressamente dispõe o § 13 do artigo 67-A da lei 4.591/64, no intuito de facilitar o desfazimento do contrato mediante acordo com a eventual restituição dos valores devidos ao adquirente e a posterior comercialização da unidade imobiliária ou do lote. Trata-se de uma disposição legal que se bem manejada pelas partes contratantes pode ser um útil instrumento na composição de conflitos.

No artigo 35-A da lei 4.591/64 e no artigo 26-A da lei 6.766/79 estão elencadas as demais informações que devem constar do quadro-resumo no início do instrumento contratual, visto que os contratos das unidades imobiliárias e dos lotes são padronizados. Nesses casos, o quadro-resumo é que contém as informações individuais de cada negócio. Identificada a ausência de quaisquer das informações, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no bojo do REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 06/09/16, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu pela validade da cláusula que transfere a responsabilidade de pagamento do encargo da comissão de corretagem ao consumidor (art. 725 do CC), desde que devidamente informado até o momento da contratação. Portanto, para a retenção do valor da comissão de corretagem pelo loteador ou incorporador é necessário informação expressa no quadro-resumo de que incumbe ao adquirente a obrigação de pagamento do referido valor que deve ser destacado do valor do imóvel (art. 35-A, inciso III, art. 67-A, inciso I da lei 4.591/64 e art. 26-A, inciso II, art. 32-A, inciso V da lei 6.766/79).

Outra informação relevante é a que dispõe sobre a possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no artigo 49 da lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial, como preceitua o inciso VIII, do artigo 35-A da lei. 4.591/64 e o inciso VII, do artigo 26-A da lei 6.766/79.

O referido artigo 49 determina que o consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio e se o consumidor exercitar o direito de arrependimento, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

Deste modo, os § 10,11 e 12 do artigo 67-A dispõem que os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem; que caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo de 7 (sete) dias; que transcorrido o prazo de 7 (sete) dias sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do artigo 32 da lei 4.591/64.

O STJ possui precedente no sentido de que não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias (REsp 1.582.318/RJ, Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3ª Turma, DJe 21/09/2017). Isto porque “no contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a conhecida cláusula de tolerância. É certo que a esses contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei n. 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. De qualquer modo, apesar de o Código de Defesa do Consumidor incidir na dinâmica dos negócios imobiliários em geral, não há como ser reputada abusiva a cláusula de tolerância. Isso porque existem no mercado diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. Assim, a complexidade do negócio justifica a adoção no instrumento contratual, desde que razoáveis, de condições e formas de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra, o qual foi, na realidade, apenas estimado, tanto que a própria lei de regência disciplinou tal questão, conforme previsão do art. 48, § 2º, da Lei n. 4.591/1964. Logo, observa-se que a cláusula de tolerância para atraso de obra possui amparo legal, não constituindo abuso de direito (art. 187 do CC). Por outro lado, não se verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. Por seu turno, no tocante ao tempo de prorrogação, deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 e 12 da Lei n. 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). Assim, a cláusula de tolerância que estipular prazo de prorrogação superior a 180 (cento e oitenta) dias será considerada abusiva, devendo ser desconsiderados os dias excedentes para fins de não responsabilização do incorporador” (informativo de jurisprudência do STJ 0612 de 25 de outubro de 2017).

O artigo 43-A da lei 4.591/64 foi incluído pela lei 13.786/18 para disciplinar a cláusula de tolerância e as consequências do atraso na entrega do imóvel ao adquirente, dispondo que a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Se a entrega do imóvel ultrapassar o referido prazo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos monetariamente. Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Consoante precedentes do STJ, é possível a cumulação da multa de mora pelo atraso na entrega do imóvel estipulada no contrato de promessa de compra e venda com eventuais lucros cessantes decorrentes das perdas e danos, cuja finalidade é compensatória (AgRg no AREsp 847.358/MG, Min. MOURA RIBEIRO, 3ª Turma, DJe 01/06/2017, AgInt no REsp 1.632.716/AM, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª Turma, DJe 30/06/2017). A matéria é objeto de incidente de resolução de demandas repetitivas (REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 03/05/2017). “A inexecução do contrato pelo promitente vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada enseja lucros cessantes a título de alugueres, os quais deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada” (AgInt no AREsp 1.254.010/AM, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª Turma, DJe 25/05/2018).

Portanto, a lei 13.786/18 foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro para regular o distrato e a resolução dos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias e de lotes em parcelamento de solo urbano de forma a garantir a segurança jurídica nas relações negociais imobiliárias e o respectivo equilíbrio contratual, incorporando ao ordenamento a jusrisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto.

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Comentários acerca da Lei 13.786/2018 que disciplina a Resolução de Contratos Imobiliários

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Excelente artigo. continuar lendo

Este seu artigo é quase um mestrado.

Parabéns pela iniciativa de compartilhar seu conhecimento. continuar lendo

Muito bom!!! Excelente! Super didático, objetivo, sem enrolação.
Parabéns! continuar lendo

Confesso que analisei de forma criteriosa as alterações introduzidas pela 13.786/2018, mas ainda permaneço na dúvida com relação a rescisão contratual de loteamentos urbanos sem edificação. Como deve ser regulamentado as rescisões? continuar lendo